西班牙将禁止高于房值80%的贷款

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图:西班牙央行总裁、西班牙经济部长和西班牙市场和证券监管委员会主席

欧浪解读 12月6日马德里(柳传毅) 要贷款买房吗?很多人会寻找最好能提供100%的贷款,或者说90%也不错,这样的话,例如一套10万欧元住房的话,拿出1万欧元付首期是很多人能力内的,但如果贷款为80%,首期则要2万,有此首期能力者可能就大大减少,实际上,如今多数银行提供的贷款金额多数不超房值的80%,而不久后,西班牙银行业将被禁止给客户发放超过房值80%的按揭贷款。

《世界报》说,在房产泡沫破裂10年后,西班牙中央银行被西班牙政府授予一系列未知法律权利,以禁止西班牙银行业与客户缔结高风险按揭买房贷款合约。西班牙经济部、西班牙中央银行和西班牙证券监管委员于昨天举行会议,会议主题是将设立一个旨在避免住房泡沫和经济危机的“宏观审慎局”(Autoridad Macroprudencial),授予西班牙中央银行特别监管权以限制西班牙银行业向客户发放高风险的按揭贷款和消费贷款,例如,按揭贷款不可高于住房估值的80%,客户月供负担不可占客户的个人收入的过半等等。

《世界报》之所以说“未知权力”,指西班牙中央银行将获得的监管权尚待最后颁布,这些监督权可能在本月中左右知晓。《世界报》从经济部得知,尽管经济部否认西班牙当前存在新一轮住房泡沫,但为避免历史重演,决定赋予西班牙中央银行一些特别权力禁止西班牙银行业发放高风险按揭贷款,“以避免过高风险和让客户可以获得可持续的融资”。限制会从基本风险点上设置三个上限:
-贷款金额不可高于住房估值的X占比(例如不高于80%);
-借贷人的月供负担不高高于收入的X百分比(例如不高于50%-60%);
-依据借贷人年龄设置合约期(年纪越大,债务期越短)。

西班牙的这些做法,大约是借鉴葡萄牙,葡萄牙中央银行几个月前也被授予特别权力以限制按揭合约,从7月开始,葡萄牙央行对金融单位的按揭贷款业务设立三大限制,,限制包括:审批金额上,不可超过住房估值的90%;借贷人的债务负担上,月供负担不可高于借贷人收入的50%,例外情况下可达60%;债务期限上,葡萄牙央行的规定是按揭合约期最长30年,如果是消费贷款则不超10年供期。《世界报》得知,西班牙经济部在制定中的贷款合约限制草案,许多与葡萄牙的做法类似,尤其是借贷人的年纪越高,例如50岁以上,按揭合约期会更短。

限制贷款买房 让租赁泡沫变大

依据西班牙央行官方资料,西班牙住房平均价格在今年第二季的同比升幅为6.8%,如对照2014年也即西班牙经济开始复苏的年份,增幅则为21%。西班牙央行的《金融稳定报告》说,西班牙当前的住房价格相比2007年(危机呈现年份)要低33%。于此,西班牙央行否认西班牙出现新一轮住房泡沫,但这个西班牙金融监管员同时承认,某些地区住房价格的回升则要显著的多,例如一线城市和海岛地区。

即将诞生的“宏观审慎局”的以上措施,一方面是或者比较有效地降低次贷款风险和避免泛滥发放贷款,这对银行有利,但另一方面,也是非常有力地阻止低能力的人买房。这其实非常不利,一来,西班牙人存款能力不高,收入也不高,如果贷款额度为不超房值的80%,以及月供负担不可占收入的一半,那么月入一千来欧元的人几乎休想得到贷款买房,以最普通的一套住房10万欧元为例,且不说首期要2万欧元,月供在500欧元上下也是常见的(因须顾及到未来的息率上增),这样一来,依据限制,这类收入群的人在申请贷款时可能不达标被拒,只能靠租房居住,但矛盾的是,月租要700欧元甚至更高也是常见的,等于居住负担实际上比供楼还高。以西班牙租赁价格的上升节奏比楼价要快的形势下,未来的限制令是让更多的人不能贷款买房,加大了租赁市场需求,实际上也是助力租赁泡沫形成。

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