年底买房的话将适用新贷款法律了 重大改变在哪里?

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欧浪解读7月15日马德里(柳传毅) 近两天,西班牙经济部通报说,由经济部草拟的西班牙贷款法修正案的草稿文本已基本落定,此后的步伐将是议会立法程序,也即在9月左右将执政府草定的立法前文本(anteproyecto)正式提交到下议院以求被通过,这一立法讨论和协商,包括可让议会各党小组提交对本立法的补充、建议案,因此,最后的成文立法会有某些改变,但变动基本不会很大,因执政的人民党一般而言只会接纳那些投赞成票的党派的一些补充,而在关键内容上也一般不作让步,无论大约在秋天左右的立法,以下一些立法新内容提要,不会有较大的变动,也即基本会是有效的立法。因此,若阁下打算在年底左右买房,大可能被采用新的贷款法。当然,贷款法适用于所有贷款产品,而非仅限买房贷款。

为何要修改贷款法律?主要是必须服从欧盟共同指令

关于此问题,本报已有过多次解读。主要是西班牙过去十年房贷业务以及危机中暴露出西班牙立法里有多处抵触着欧盟的共同法律,以及合约条款的“不透明化”(即让借贷人不清楚条款可带来的风险和后果),例如合约里的“触底条约”,“提前解约条约”,“缔结费条约”等,不是违反共同指令,就是侵犯了欧盟的消费者权利法,尤其是通过触底条款产生的触底利息(Clausula Suelo),导致西班牙上百万消费者被银行业霸道多收少则几千多则上万欧元的供贷利息,也因此发生一场史无前例的利息大追索。这些,本报已连篇累牍报道过。因而,西班牙必须在期限内改正现行法律的缺陷,不合时宜处和侵权处,以迎合欧盟的共同指令。

不过,西班牙这次修正立法,已是迟交立法作业一年多,因依据欧盟的指令,西班牙应在一年多前就应该完成了立法纠正,因欧盟法院早在2013就裁定西班牙贷款法律有多处违法,而依据多年前的指令,西班牙应早在一年前就完成了纠正,但由于西班牙去年为无政府年份,所以,西班牙有理由迟交立法作业,但今年秋天须产生新法,则是不能再拖的事情,否则欧盟给予处罚。

一些重大改变摘要

通用性合约

依据经济部长德金多斯早前的预先通报,新法将针对银行金融业单位在放贷业务里,在新法引进一个标准型贷款合约(hipoteca estándar),让银行业和消费者志愿采用。但政府在这一“通用型”唯一合约里,并不打算定为是最终的修订,而是保留第二修改阶段,也即在实行一段时间后的成效上首作评估,在可能的不完善处或不足处予于增删或修补。之所以出台一个通用型合约,主要是因一份私订合约更容易触犯其他法律,官方通用型则能更好地予于避免,同时基本保障借贷双方的权利。部长认为,这是首开先河的“先锋改革”。

注意:西班牙在银行业监管上,有一个业界“良好行为守则”(Codigo de buena practica),属于志愿性奉行,某银行若宣布服从此官定的、非法律性守则,也须遵守其中的守则内容和纪律。故而,通用型合约很可能被附加引进到“良好行为守则”中,而因西班牙多数银行属此守则成员,等于多数银行此后的合约大可能采用此标准型合约。

预签阶段

这个签约前的“思考期”也被官方称为“革命性的改变”,因新法将强制贷款方必须在签约前七天,把包含所有信息的合约交给借贷人,并附加一份贷款信息和市场报表,以欧洲标准化信息表(FEIN)为准,让借贷人清晰了解此类贷款产品的信息以及对照。为做到透明化,贷款方必须清楚解释其中一些厉害条款(如触底、触顶利息),让借贷人明白该条款在未来月供里可导致的风险以及可能性后果,关于贷款利息的指南,则须附上一份欧盟标准警告信息表(FiAE)。总而言之,是在签约前七天,必须让借贷消费者完全明白合约内容和足够理解其中的可能风险和责任。

注意:这里主要针对霸王性的“触底利息”做纠正。依据早前的透露,在波动型合约的签约前,必须的“透明化”措施包括银行业必须给客户虚拟演示一番利息波动后果,以让消费者清楚当合约的参照利率飙升至某百分点时面临的月供负担。

分摊合约费

新法将规定,合约费应该两方分摊负担,而非当前这样全部由消费者付出。合约费也即缔结一份贷款合约时所需的费用,多被称为合约开支费(Gastos hipoteca / Comisión de Apertura),属于银行给客户提供贷款并缔结合约时产生的费用,主要有:公证费(Notario),房产注册费(Registro),法律行为文件税(Impuesto de Actos Jurídicos)等,属于一次性付清。在过去十多年,这笔上千或可达数千欧元的合约费,几乎全由消费者付出,西班牙最高法院2015年12月的一份裁定认为合约里的“合约费条款”无效,也即全部由客户付出属于不公。此后,西班牙多个地方法院也出现类似裁定。

提前解约

当前法律,在提前解约的规定是,当供贷人逾期三个月不月供时,可视为单方面毁约,银行单位可执行毁约,发出追究和诉讼,新的法律将废除此“三月逾期即构成提前解约”的理由,而改为:在合约首十年里,如逾期月供的金额未占总金额的3%时,银行业不能执行提前解约,而二十年内若逾期供款金额不达总金额的5%也不能提前解约。

注意I:这一修改让金融业不安,因意味着借贷人基本可七八个月不月供而不会被控毁约,银行业认为,如此过于偏袒客户的提前解约条款,后果是烂账率将大大提高,这些将迫使银行业会严厉收紧贷款业务,以及要求更多的额外担保。故而,这一点可能会有变动。

注意II:这是一个关键的修改,但当前有效的贷款合约怎么办?适用于逾期三月即为单方毁约吗?答案为非,因官方的透露说,这一道立法修改将带回溯执行性,也就是说,一旦新法被通过和实行,本次立法前签订的合约也照样适用。

禁止捆绑销售

在合约里“捆绑产品”是当前银行业常用的促销,即利用借贷人的贷款需求,附加上须购买本行一些金融产品等,这些捆绑产品最常见的是,购买本行的住宅保险、健康医保、退休计划、汽车保险之类。

新法将于禁止捆绑,但不禁止“混合促销”。也即是说,银行可附带某产品促销贷款业务,例如,发给你贷款但必须买某保险,而两者是独立的,这就让新法仅禁止那些霸王式、明文确定在合约内的捆绑促销,如,贷款合约带条款地强制客户须服从购买某保险,属违法,但银行不会这样做,而是在促销宣传里将保险产品列为提供贷款的条件,此后是以独立合约让客户签字和购买。所以,这点是政府在暗中照顾下银行业。

多汇率合约

新法并涉及到对外汇贷款的规范,尽管这不是欧盟指令里的内容,但西班牙考虑到某些贷款合约并非全是以欧元为货币,因此,涉及到欧元货币与其他货币的汇率问题和可能有的汇率波动风险。依照新法,银行业在正式缔结一份外汇合约前,须向借贷人提供一份关于此特别类贷款的详细说明,以及此后半年有效的汇率优惠汇报。

提早还贷

欧盟的法令并授予消费者在合约期结束前业已付清、或部分提前付清时,可享受到的一些权益和优惠,诸如在以后的供贷负担的单性化等等。也即说说,客户若提前付清或部分提早供贷,银行业必须据此提供优惠待遇。

等值抵偿

新法将规定贷款方必须提供可行性的等值抵偿承诺。“等值抵偿”已被本报作出过多次分析和解读,即所谓的“dación en pago”。 简单而言的原则是,抵押品的价值与贷款金额互相等值。也即是说,一旦借贷人在一次按揭贷款里不能继续和无法继续月供,自愿将抵押住宅归还给银行/金融借贷单位时,这个抵押归还,足以抵消全部的贷款金额和债务,也即银行方在收回房子时,也将剩余债务一笔勾销。西班牙当前的做法则相反,将住房没收,并继续追债。

注意:这是欧盟要求的一项应视情况服从的守则,但不等于是立法。实际上,西班牙并无像其他国家那样有“等值抵偿”立法。西班牙此次修改上,依据欧盟的法令,要求在贷款业务里须纳入“带可能性的等值抵偿原则”,以为未来可能发生的违约而引发的冲突和纠纷,提供一个解决渠道。这一守则也属于“法外性措施”,也即一旦发生,两方无需通过法庭诉讼,而可在此据法律效力的框架下达成一个解决,简单地讲,即银行不能排除“等值抵偿”的可行性。